公司市值上千亿的客户也接待了胡润榜单上的富豪，有一些企业家的名字说出来大家都知道。

公司市值上千亿的客户也接待了胡润榜单上的富豪，有一些企业家的名字说出来大家都知道。

“天棚鱼缸石榴树，先生胖狗胖丫头”，你有没有期待过住在四合院？北京的四合院和上海的老洋房以其稀缺性、优越的地理位置和深厚的文化内涵，占据了两个一线城市房地产行业的顶流。一套四合院往往要几千万甚至几亿元，将其客户群限制在很小的范围内，也注定了这个市场的小众。
铁萌于2009年开始接触四合院，认为进入四合院的时间不是很长，但这是一个见证市场快速发展的阶段。四合院的价格也从30000元/平方米上升到100000元/平方米以上。最近，从房地产经纪人的角度，铁萌向中信精卫讲述了四合院销售的故事。
一年成交二三十套
四合院作为表北京地域特色的传统民居，四合院散落在二环路上。北京人和外国游客都认为它是一个代表性的象征。
但是，即使二环不大，在业内人士看来，不同地段的四合院还是有高低之分。“北京以紫禁城为核心向四周蔓延。在知识渊博的人看来，四合院的价值也以紫禁城为核心。紫禁城周围的圆圈是最好的，然后北城比南城好。仅从位置上看，大致顺序将是南池子、北池子、什刹海、东四、西四、东单、西单、鼓楼和前门。”
在他看来，虽然二环有很多四合院，但是刨去公房、大杂院、历史保护建筑等，上市出售的院子屈指可数。“我估计现在可以交易的四合院，即使是大带小的，也可能不到200套。1000平米的院子可以用双手数出来，所以大院子的价值也很高。”
即使挂牌在售，也有很多不能交易，“比如，系统中有300套房屋，最后可能有100套房屋无法转让。”产权复杂不能交易的一个重要原因。“许多四合院是由老人传下来的。它们可能由三到五个家庭共同拥有。没有人能获得院子的完整产权。为了避免老人死后产权变得更加复杂，院子将被出售并实现。如果业主同意，可以说只要一个家庭不同意，院子就不会卖。”
▲四合院民居
四合院交易前，土地出让金按占地面积1.6万元/平方米支付。有些业主没有能力支付，有些业主不想支付，这取决于客户是否愿意提前支付。此外，一个院子被分成几个房子。根据北京市的限购规定，北京户限购两套，非北京户限购一套，直接卡住了交易。
“在2016年北京限购政策北京限购政策出台前签订的合同，拖了很久。之后限购，土地交易基金支付政策发生了变化，从头到尾推迟了两年多。”他说，四合院的交易周期至少要半年，基本上要一年，拖三五年的交易也不少。
因此，大型中介机构，如连锁家居，我爱我的家庭，基本上不做四合院交易。原因之一是交易周期长，手续繁琐，房屋产权关系复杂。一个四合院的交易时间可以出售几栋建筑。只有长期做四合院经纪人，我们才能找到里面的各种门口。
市场上没有关于四合院交易量的统计数据。据铁萌估计，2016年限购政策出台前，通过中介交易的四合院每年约有60-70套，限购后每年成交量约20-30套。
中新精卫注意到，近日，一家中介机构在抖音等平台上发布消息称，一家大型四合院以21亿元的价格售出，仅定金就有1亿元。然而，铁孟说，他没有听到这个消息，可信度不高，“有些交易不是通过中介机构进行的，比如以企业名义出售的房屋，以股权转让的形式出售。但是，一般来说，每年超过1亿元的院子元。”
一个车位，也可以差出500万
▲四合院垂花门
在过去的几年里，四合院的价格一直在上涨。铁萌表示，2009年进入行业时，按占地面积计算，一套四合院的价格在3万元/平方米左右，而根据较早进入行业的人说，如果再往前走，价格在1万元/平方米左右。
他接着说，目前四合院的价格在10万元/平方米以上，小巷宽敞，停车方便，院子方正，朝向好，私密性高的院子会很受欢迎，价格达到20万元/平方米也就不足为奇了。但限购政策实施以来，四合院的价格基本没有变化。
但这个价格只能作为参考。与住宅区不同，四合院的价格可以参考同一社区和同一户型的价格。它没有完全意义上的平均价格概念，实际价格受多种因素影响。与建筑价格逻辑相反，四合院面积越大，价格越高。例如，一个或两百平方米的庭院的价格是2000万元，但由于三、四百平方米甚至更大的庭院的稀缺性，价格会高得多。
“一般来说，四合院不是标准化产品。同一区域有两套院子。巷子东口的周边环境特别干净，巷子西口的那套破烂不堪，只有七拐八拐才能进去，所以价格完全不同。”铁萌称。
▲北京二环内巷子
作为二环路交通的毛细管，小巷还连接了大部分平房、四合院和大型庭院。因此，小巷能否通过车辆以及是否有停车位已成为影响四合院价格的重要因素。“大多数四合院不能在门口停车，或者停车位被老居民占用，所以你不能说你家门口的地方就是你的停车位。因此，有停车位的院子可能比没有停车位的院子高出500万元。如果停车位值这么多，需要客户来衡量。”
他进一步表示，购买四合院的顾客不仅仅是需要顾客。他们必须比较别墅和高端公寓，并有四合院的感觉。这些人愿意以理想的价格而不是市场价格购买院子。
“隐私也是一个考虑因素。例如，四合院旁边有一栋建筑，可以看到院子里的情况。当然，这个院子的价值应该降低。此外，附近还有一个公共厕所，也可能被顾客看不起。”所以，铁萌说，他们要做的工作就是把院子的优缺点讲清楚，让顾客来判断它的价值。
一个没有明确价格尺寸的小众市场，一定是买卖双方的舞台。“因为没有平均的市场价格，业主一定认为卖得越高越好。因此，一开始给出的价格非常高，但经过一两年的沉淀，我们知道它在市场上能卖多少钱。至于客户，他们一开始会有一个大致的想法。他们可以花5000万元和6000万元买什么。经过一番搜索，他们知道最终的结果是什么。”他说。
“胡润榜单上的富豪也接待了富豪”
“天棚鱼缸石榴树，先生胖狗胖丫头”曾经是对北京四合院生活的描述，而在铁萌看来，现在购买四合院的顾客也有这种感觉。“有了一定的经济基础，这些人还想住回平房，自己关上门，在院子里布置一些花草，养一些鱼，是追求悠闲生活的。”
据他介绍，在2016年限购政策出台之前，很多外地买家都来北京买院子。对他们来说，拿出一两千万元甚至更多也不难。当时北京当地人买的比较少。限购后，购买人群主要是北京改善型住房客户。
根据规定，无论是购买平房还是四合院，都不能贷款，只能全额支付，这将大大提高购买四合院的门槛。经过十多年的接触，铁蒙也遇到了许多富有的客户，“胡润名单上的富人，公司市值数千亿的客户也收到了，有一些企业家的名字我们都知道。当然，与他们的接触较少，通常是他们的手来看，最后决定，亲自来。有一些隐形的富人，拿出五六千万元买院子。”
他说，有些影视明星也会考虑买四合院，但是数量不多，“一是经济水平可能达不到，二是没有四合院情怀，更喜欢住别墅。”
四合院的价格往往是几千万元，这避免了许多个人和企业。因此，它也催生了对四合院租赁的强烈需求。据铁梦介绍，购买四合院后，约30%或40%的业主将独居，其余将作为高端私人俱乐部招待朋友和客户，或出租。
▲四合院内景改造后
“市场上，200平方米四合院的年租金在80-100万元左右，400-500平方米院子的年租金在200-400万元左右，院子的年租金在700-800万元之间，甚至更多。”他观察租户，“小院子的租金是几万元/月，孩子在附近上学的家庭会租房。以前外国人租的比较多，现在受疫情影响，比较少。大院子可能用于商务办公。虽然租金比写字楼贵，但在四合院工作也能凸显公司实力。”
作为为高端客户服务的四合院经纪人，他们与金钱的距离似乎更远。铁蒙说，如果他们出售一套四合院，他们的经纪人可以获得40%的佣金。此外，在租赁、装修推荐和小平房销售方面，如果他们做得好，他们每年可以赚100万元。“一个店里，可能有一两个经纪人能达到这个水平。”
然而，由于四合院的交易周期很长，显然存在“一年不开业，一年吃饭”的情况。“在购买限制之前，四合院的交易量相对较大，但现在更少了。一年三到五套（包括合作交易）的经纪人已经非常强大。此外，要达到这种状态，需要五到六年的沉淀。我们不仅要对市场有一定的了解，还要学会与这些高端客户沟通，让他们在不知不觉中信任你。”